不動産投資と金利の関係｜金利上昇に備えて確認したいポイント｜不動産売却をワンストップでサポート

不動産投資では、物件価格や家賃だけでなく、ローン金利も収支を左右します。借入金利が上がると返済額が増え、手元に残る収益が減ることがあります。一方で、金利だけを理由に投資判断を決めるのではなく、賃料や空室、修繕費なども含めて収支を確認することが大切です。

この記事では、不動産投資に金利がどう影響するのか、投資を検討するときに確認したい点を紹介します。

金利が上がると、返済と収支はどう変わる？

物件購入のために融資を利用する場合、金利が上がると利息負担が増えます。返済額が増えれば、家賃収入からローン返済や管理費、税金などを差し引いた後の手残りは小さくなります。

たとえば、空室や設備故障が重なって家賃収入が一時的に減ったとき、返済額に余裕がないと資金繰りが厳しくなることがあります。購入時点の収支だけでなく、金利が上がった場合や空室が続いた場合の収支も試算しておきましょう。

変動金利と固定金利の違い

変動金利は、金融情勢などに応じて適用金利が見直されるタイプです。借入時の金利が固定金利より低い場合がありますが、将来金利が上がれば返済負担が増える可能性があります。見直しの時期や返済額への反映方法は、金融機関やローン商品によって異なります。

固定金利は、借入時に決めた金利が一定期間、または返済終了まで変わらないタイプです。返済額を見通しやすい一方、変動金利より当初の金利が高いこともあります。

どちらが合うかは、借入額や返済期間、手元資金、金利上昇時にどれだけ耐えられるかによって変わります。金利の低さだけでなく、契約内容と将来の返済余力を比べて選びましょう。

物件選びでは「金利上昇後の収支」も試算する

購入前には、少なくとも次のような条件を置いて収支を確認しておくと安心です。

• 借入金利が上がった場合

• 家賃が下がった場合

• 空室期間が想定より長くなった場合

• 修繕費や管理費が増えた場合

家賃収入からローン返済だけを引いた金額を、実際の利益と考えるのは早計です。固定資産税などの税金、保険料、管理委託料、修繕費、入退去時の費用も見込む必要があります。また、売却を予定している場合は、売却価格や諸費用、ローン残高も考慮しましょう。

日本の金利環境にも目を向ける

2026年6月の日本銀行の金融政策決定会合では、政策金利を1.0％程度とする方針が示されました。政策金利の変化が個別の不動産投資ローン金利に同じ幅・時期で反映されるとは限りませんが、借入条件を確認する際に金利環境の変化を意識することは大切です。日本銀行の資料

金利上昇に備えてできること

金利上昇への備えは、借入条件だけでなく、投資全体の資金計画から考えましょう。

1. 返済額の変化を事前に試算する
   金利が上がったとき、月々の返済額や年間収支がどう変わるか確認します。

2. 手元資金に余裕を持たせる
   空室や突発的な修繕に対応できる資金を確保しておくと、収入が一時的に減った場合も対処しやすくなります。

3. ローンの見直し条件を確認する
   金利の見直し時期や返済額の変更方法、繰上返済の条件は、契約前に金融機関へ確認しましょう。

4. 物件の収益力を確認する
   賃貸需要や周辺の家賃相場、建物の状態を確認し、想定した家賃収入を得られる根拠があるか検討します。

まとめ

不動産投資では、金利が上がるとローン返済や手元に残る収益に影響する可能性があります。変動金利と固定金利の特徴を理解したうえで、金利上昇、空室、修繕費の増加などを想定した収支を確認することが重要です。

物件価格や表面利回りだけで判断せず、税金や管理費なども含めた収支と、返済後に残る資金を確かめましょう。具体的な借入条件や税務上の扱いは、金融機関や税理士などの専門家にご相談ください。

つどい不動産では、収益物件の提案から売却相談、借り換え等幅広く対応しております。まずは、お気軽にご相談ください。

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